เรื่องต้องรู้ “การให้” อสังหาฯ ทางกฎหมายต้องทำอะไรบ้าง?? 

⚖ เรื่องต้องรู้ “การให้” อสังหาฯ ทางกฎหมายต้องทำอะไรบ้าง?? 

การให้อสังหาฯ โดยปกติแล้วจะให้บุตร หรือบุคคคลอื่นที่ไม่ใช่บุตร จะมีวิธีทางกฏหมายหลายขั้นตอน ที่อาจจะซับซ้อนเข้าใจได้ยาก ครั้งนี้ ทีมงานทนายของ The bangkok residence เลยจัดหามาแนะนำสรุปให้เข้าใจได้ง่ายๆ ดังนี้...

 📌ทำความเข้าใจให้เรื่องของ การ “ให้” เสียก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

“มาตรา ๕๒๑ อันว่าให้นั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้ โอนทรัพย์สินของตนให้โดยเสน่หาแก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับ และผู้รับยอมรับเอาทรัพย์สินนั้น” 

ซึงกรณีที่ผู้เขียนจะกล่าวถึงนี้ คือการ “ให้” ทรัพย์สินที่เป็น “อสังหาริมทรัพย์” ซึ่งทางกฎหมายแล้ว จะต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตาม “มาตรา ๕๒๕ การให้ทรัพย์สินซึ่งถ้าจะซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ท่านว่าย่อมสมบูรณ์ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ การให้ย่อมเป็นอันสมบูรณ์โดยมิพักต้องส่งมอบ”
จะเห็นได้ว่าที่ผู้เขียนได้อ้างถึงข้อกฎหมายข้างต้นนั้น หากต้องการโอนอสังหาฯ หรือที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมายก็ดี หรือ บุคคลอื่นที่ไม่ใช่บุตรก็ดี ซึ่งต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ซึ่งต้องมีข้อควรรู้อะไรบ้าง มีขั้นตอน รายละเอียด และค่าใช้จ่ายอย่างไร ทางผู้เขียนสรุปให้ดังนี้

📌ข้อควรรู้เกี่ยวกับการโอนอสังหาฯ หรือที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมาย

เบื้องต้นต้องขออธิบายคำว่าบุตรโดยชอบทางกฎหมายให้เข้าใจง่าย ๆ เสียก่อน ซึ่งหมายถึงลูกที่เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน ส่วนคำว่าบุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายคือ ลูกที่เกิดมาโดยพ่อแม่ที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกันนั่นเอง ส่วนข้อควรรู้สำหรับการโอนอสังหาฯ หรือที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมาย มีดังต่อไปนี้

📍1. เตรียมเอกสารให้พร้อม

โดยแบ่งได้เป็น 5 กรณีคือ

1) มาโอนพร้อมกันทั้งพ่อและแม่ เอกสารในการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมายคือ โฉนดที่ดิน, บัตรประชาชนของพ่อและแม่, ทะเบียนบ้านของพ่อและแม่, ใบจดทะเบียนสมรส

2) พ่อหรือแม่มาโอนคนเดียว ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่มาโอนด้วยก็สามารถโอนได้แต่ต้องมีเอกสารของอีกฝ่ายมาด้วยนั่นคือ สำเนาบัตรประชาชนพร้อมเซ็นสำเนาถูกต้อง, สำเนาทะเบียนบ้านพร้อมเซ็นสำเนาถูกต้อง และหนังสือยินยอมคู่สมรสทำนิติกรรม ของผู้ที่ไม่มายื่นเอกสารด้วย

3) หากลูกไปโอนอสังหาฯ หรือที่ดินพร้อมกับพ่อแม่ด้วยให้นำบัตรประชาชนของลูกพร้อมใบทะเบียนบ้านไปด้วย

4) ถ้าลูกมอบอำนาจให้คนอื่นมาแทน ก็ใช้สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของลูกพร้อมเซ็นสำเนาถูกต้อง รวมถึงบัตรประชาชนและทำเบียนบ้านของผู้ที่มาทำเรื่องแทน และต้องมีใบมอบอำนาจกรมที่ดิน (ท.ด.21) เพื่อเป็นหลักฐานประกอบการโอน

5) ในกรณีที่มีผู้จัดการมรดก เนื่องจากพ่อแม่ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเสียชีวิตไปแล้ว หลักฐานที่ต้องนำไป คือ คำสั่งศาลหรือคำพิพากษาของศาล หรือพินัยกรรมซึ่งตั้งให้ผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดก, หลักฐานการตายของเจ้ามรดก, ทะเบียนบ้าน และบัตรประจำตัวของผู้จัดการมรดก และโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

📍2. ค่าใช้จ่ายการโอนอสังหาฯ หรือที่ดิน

กรณีที่พ่อ แม่ มีการโอนอสังหาฯ หรือที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมายในขณะมีชีวิตอยู่ จะเสียภาษีโอนที่ดิน และมีค่าโอนที่ดินดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน   คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน

• ค่าจดทะเบียนโอนที่ดิน   คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน

• ค่าอากรแสตมป์    คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน

• ค่าพยาน     จำนวน 20 บาท

• ค่าคำขอ     จำนวน 5 บาท

• ค่าอากรคู่ฉบับ    จำนวน 5 บาท

• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา   คิดเป็น 5% ของราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท

ทั้งนี้ กรณีที่โอนอสังหาฯ ที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ในกรณีพ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือฝ่ายพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตรแต่กำเนิด แล้วฝ่ายพ่อต้องการยกอสังหาฯ หรือที่ดินให้แก่ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จะเสียภาษีโอนที่ดินดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน (เท่ากับการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย)

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน (อย่างใดอย่างหนึ่ง)

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

ส่วนกรณีโอนอสังหาฯ หรือที่ดินให้ญาติฝ่ายอื่นที่ไม่ใช่ลูก ไม่ว่าจะเป็นพี่น้อง พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย หลาน หรือแม้แต่ยกที่ดินให้ลูกบุญธรรม  หากไม่ใช่มรดกตกทอด จะเสียภาษีโอนที่ดินดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2.0% จากราคาประเมิน

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

📍3. ขั้นตอนการโอนอสังหาฯ หรือ ที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมาย

• หยิบบัตรคิวเพื่อรอตรวจเอกสารกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ หรือหยิบใบคำขอพร้อมแนบเอกสารที่เตรียมมาทั้งหมด

• ยื่นเอกสารและใบคำขอให้เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ตรวจเช็กความถูกต้องของเอกสารที่เตรียมมา เมื่อตรวจเสร็จเรียบร้อยก็จะให้คิวเพื่อไปดำเนินเรื่องต่อที่ฝ่ายชำนาญงาน

• การยื่นเรื่องที่ฝ่ายชำนาญงาน จะมีขั้นตอนการลงลายมือชื่อทั้งผู้รับและผู้โอน จากนั้นจะทำการประเมินราคาที่ดิน พร้อมค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เพื่อนำไปชำระที่ฝ่ายการเงิน

• เมื่อชำระเงินที่ฝ่ายการเงินแล้ว ให้นำใบเสร็จไปยื่นที่ฝ่ายชำนาญงาน โดยใบสีฟ้าพ่อแม่จะต้องเก็บไว้เป็นหลักฐาน ส่วนใบสีเหลืองเจ้าหน้าที่จะเป็นผู้เก็บ

• เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานจะพิมพ์ข้อมูลสลักหลังโฉนดและยื่นให้คุณตรวจสอบ เมื่อทุกอย่างเรียบร้อยก็เป็นการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมายได้เสร็จสมบูรณ์

ทั้งหมดนี้ คือข้อควรรู้สำหรับผู้ที่ต้องการโอนอสังหาฯที่ดินโดยการ “ให้” ในกรณีบุตรโดยชอบทางกฎหมาย ซึ่งในกรณีที่พ่อแม่ยังไม่เสียชีวิตกับเสียชีวิตแล้ว จะมีรายละเอียดเรื่องเอกสารและค่าใช้จ่ายในการโอนที่แตกต่างกันไป

นอกจากนี้ การยกที่ดินให้ลูกเป็นวิธีเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน และภาษีโอนที่ดินที่ถูกที่สุด รวมทั้งเป็นการให้โดยเสน่หา  ซึ่งข้อควรระวังในการให้โดยเสน่หาตามปกติแล้ว การให้โดยเสน่หาจะถอนคืนไม่ได้ แต่ก็มีกรณีที่ผู้ให้ฟ้องร้องขอถอนคืนได้ เช่น ผู้รับประพฤติเนรคุณ หมิ่นประมาทร้ายแรง ประทุษร้าย หรือไม่สงเคราะห์เลี้ยงดูผู้ให้เมื่อยากไร้ แต่จะได้คืนหรือไม่ ก็ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของศาล

 
ส่วนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง  อัตราภาษีโอนอสังหาฯหรือ ที่ดินจะใช้เกณฑ์เดียวกันทุกคน แต่ภาษีจะถูกหรือแพงจะขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ถือครอง และการตั้งราคาขายที่สูงกว่าราคาประเมิน ก็ส่งผลให้ค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะสูงขึ้นด้วย

ส่วนใครสนใจคอนโดมือสองและต้องการคำแนะนำการโอนโดยมืออาชีพ ให้คลิก!! https://www.thebkkresidence.com/   

บทความโดย คุณกันต์กวี ทับสุวรรณ ผู้จัดการฝ่ายกฎหมาย

#คอนโด #คอนโดพร้อมอยู่ #คอนโดมือสอง #คอนโดใกล้รถไฟฟ้า #คอนโดน่าลงทุน #คอนโดเก็งกำไร #คอนโดทำเลดี 
#กฎหมาย #คอนโดราคาดี #โอนคอนโดมือสอง  #MRT #BTS #condo #condoresale #condoforsale #thebangkokresidence #thebkkresidence #การให้อสังหาฯ #ให้อสังหาทางกฏหมาย #ขั้นตอนโอนอสังหา